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[摘要] 对于小产权房要进行区分,如果经过规划部门规划,主要为旧村改造项目的小产权房,该房屋具备合法性,出卖该房屋的合同合法有效。天津小产权房买卖合同效力如何认定?
对于小产权房要进行区分,如果经过规划部门规划,主要为旧村改造项目的小产权房,该房屋具备合法性,出卖该房屋的合同合法有效。如果未经行政部门许可或部分许可,系经出卖人私自建造,则为违章建筑,依法应予拆除,不得买卖,应认定为合同无效。天津小产权房买卖合同效力如何认定?
《中华人民共和国土地管理法》第43条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。
第63条规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
以上二个法条是对集体土地流转的禁止及限制,并未对集体土地上所建房屋进行转让进行禁止和限制。法律及行政法规并没有禁止小产权房屋买卖的明确规定。
小产权房屋转让合同的效力认定
关于小产权房屋转让合同的效力,目前理论界和实践中大体有两种声音,种是反对者,认为小产权不符合国家规定,转让合同无效;第二种是支持者,认为国家并为规定合法建造的小产权房屋不可以买卖,法无明文禁止即许可,故小产权房转让合同有效。
案例:
北京:“小产权房”买卖合同被判无效
6年前,李女士花费4.5万元买下了北京市农民马某的一套“小产权房”,并签订了《买卖房屋协议书》,没想到2006年被法院一纸判决认定为无效合同,要求李女士腾房,但法院同时认定马某应对合同的无效负主要责任,并对李女士的信赖利益损失进行赔偿。日前,北京市通州区人民法院一审判决马某向李女士赔偿信赖利益损失18万余元。
江西法院判决首例“小产权房”案买卖合同无效
这是一起因买卖“小产权房”而发生法律纠纷的典型案例。9月27日,南昌市中院公布一起农房买卖纠纷案。法院确认农房买卖合同无效,但判决卖主赔偿买主60余万元经济损失。昨日,南昌市西湖区法院负责人称,这是江西省法院系统审结的首例农房买卖纠纷案。
农村房屋买卖合同被认定无效后如何赔偿
2003年10月,张某与单某签订房屋买卖协议,约定张某将其名下的小产权房卖给单某,价款为188000元,单某在协议签订之日起三天内付清房款,同时张某交房给单某。协议签订后,张某与单某如约履行了协议,但因买卖的房屋所占用的土地属于集体土地,房屋一直未能办理过户手续。5年后,该房屋因征地被划入拆迁范围,张某诉至法院要求确认与单某签订的房屋买卖协议无效,同时要求单某退还房屋。
农村房屋买卖合同认定无效后的损失赔偿
2002年6月,原、被告签订房屋买卖协议,双方约定将原告名下的房屋出售给被告,房屋价款为22.6万元。被告付清了房款后,原告将讼争的房屋及土地证交付给被告,但该房一直未能办理产权变更手续,讼争的房屋土地性质属于集体土地。后该房屋将被拆迁,原告要求确认该房屋买卖合同无效,并要求双方各自返还房屋和购房款。
相关知识:
农村小产权房屋买卖须慎重
近年来,因不动产违法登记酿成的诉讼呈上升趋势,近期我院就审理了一起农村小产权房屋买卖后引发的物权保护纠纷案。通过本案的审理发现民众对农村小产权房屋买卖所涉及的相关法律知识缺乏了解,加之《物权法》生效后对不动产登记程序要求更加规范,而我县土地管理部门对农村小产权房屋的产权登记审查程序与法律规定尚不一致,不动产登记审查程序太过于简单并缺乏监管,对违法登记造成的危害后果认识不足,望广大民众及土地管理执法部门以此案为鉴。
小产权房屋概念
房产权即特定主体对房屋享有的所有权,而所有权属物权的范畴,故房产权亦属于物权的一种。房屋产权本来是不分大小,只有一种定义,但由于我国的一些特色,形成了社会上一些约定俗成的说法,对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。简单说来,国家发产权证的房屋叫大产权房;而国家不发产权证,由乡镇政府甚至村委会发证书的叫小产权房,又叫乡产权房。