科普 房子的价格到底由什么因素决定?

来源:房天下 2017-04-21 00:00

[摘要] 大家一直都关注着房价的变动,房价升了就觉得是开发商和炒房客的作用;房价降了可能就是卖不出去没有市场了,其实,并不是这样,影响房价的因素是多方面的,下面小编就给大家科普一下~

本文导航

 建造成本影响房价

房地产区别于一般物品,具备两重属性,即商品属性和资产属性。

其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是资产属性,即房子可以买卖和出租,体现出增值价值。

正因为房子的资产属性,所以注定房子的定价不是由建造成本决定的,但是建造成本可以影响一套房子的价格。房子的成本有哪些呢?钢筋水泥加砖头等原材料价格+土地成本价格+人工价格。

这个成本是不断变动的,正因为这些年原料成本、人工成本以及土地价格成本不断升高,而且不同的区域,这些成本存在一定的差距,东部最高,中部次之,西部更低一些

配套环境影响房价

政策方针影响房价

政策对房价的影响很多人都有目共睹,而且这种影响是见效最快最直接的。

虽然房价一直呈现上升的趋势,但是在政府加紧限购的时候,房价上涨速度会放缓。不过政策也是通过行政干预的手段影响市场供求,继而影响房价的。

就如2017年2月底开始的多地限购政策来讲,因为没有那么多人符合政策规定,无法涌入房地产,故而房价上升会放缓。

供求状况影响房价

房产也不会脱离供求价值理论。上述因素对房子的影响是间接的,影响到房子的供求状况最终才导致价格变动。

按照现代经济学的供求关系理论可知,供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。而在现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,比如2016年长沙有合肥炒房团过来炒房,部分售楼部的房屋供应因此减少,房价出现上升。

股票和房产定价的区别

当然,上述都只是影响,最终决定房价的还是房子具有多高的居住使用价值和投资价值。投资商品的价格等于未来收益的预期折现,用无风险的收益率去折现资产的未来收益。因为资产定价方法存在均衡定价和套利定价的理论,比较复杂。

在这里把房产和股票作比,很多人看不懂股票的逻辑,但是股票定价也是基于供求关系的,也就是市场上买的人与卖的人数量对比来决定,从实际来讲是根据预期收益率来定价,买的人预期未来会上涨,卖的人则预期未来会下跌。

预期是根据时间框架展开的,短期可能是因为突来的利好和利差消息,中期可能是基于技术分析而波段操作,长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。至于预期收益率的高低,一是要取决于无风险的收益率,二是取决于不确定性的程度,通俗言之即是高风险高回报。

房地产的资产定价理论也是同样的,但是其流动性比股市更弱一点,房地产区域性划分严重。总之,自住房就尽量贴近自住需求考虑,投资方就应该像做股票一样,想远一点,想多一步。

下面我们来看一些现在大家比较关注的市区热门盘:

东亚风尚国际 [酒店写字楼,住宅底商]
  • 在线咨询
  • 最低价格:17900元/平方米
    优惠:待定
    楼盘地址:河东新开路与南横街交口
    评分:4.09分(555人点评)    论坛:11408条帖子
    400-890-0000 转 691609

    推荐理由:

    动态:东亚风尚国际办公型产品S2#(御景大厦2#)剩余2套43和53平(建面)房源在售,均价26000元/平米,办公型产品S1#(御景大厦1#)在售,主推35-82平(建面)户型,价格区间20000-22000元/平,购房优惠1万1,全款再享98折,贷款99折,7日内签约再享99折。

    获取

    项目简介:东亚风尚国际位于天津市内环线河东区新开路西侧,项目为多层和高层建筑,总建筑面积191000平方米,商业面积14000平方米,高层1、2号楼34层到顶,3、4、5号楼为6层洋房,6、7、8号楼30层到顶,层高2.9米,均有地下两层车库,高层面积区间:52-75平一室、两室。周边有地铁2号线。

    物业地址:天津河东后广场新开路与南横街交口

    交通状况:轨道交通:地铁2号线远洋国际中心站公共交通:639路、635路、663路、 690路华昌大街站;462路、 5路、 621路、 635路、 640路、 663路、 690路、 719路、8路、805路、 836路、 905路、科隆专线新开路站

    交通图

    * 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。
    标签: 风向标
    0 0

    请先登录再发表点评!

    网友评论
    价格:5  地段:5  交通:5  配套:5  环境:4

    这房子不是精装修吗,我怎么记得是精装呢

    2017-12-12 09:41:11 来自 iPhone客户端 回复(0) (0)

    价格:5  地段:5  交通:5  配套:5  环境:5

    以前住这位置的,还想买回这,无奈只有公寓了。除去怀旧情绪外,客观说这里过火车确实有震感,噪声没有,除非特别近。这里现在还有残疾人住处,有点诡异。

    2017-10-02 07:51:09 来自 Android客户端 回复(0) (0)

    价格:1  地段:1  交通:5  配套:5  环境:1

    振业新博园3456号楼为啥不好卖,不对,是根本没人接手,就因为旁边的铁路,而且只有一条铁路。。。

    2017-09-11 23:02:51 来自 iPhone客户端 回复(0) (0)

    查看更多点评
    大家都在看
    作者信息

    韩彤彤区域分析师

    162篇导购 2年工作经验

    Ta的个人主页
    • 金地艺城华府+ [北辰] 20000元/平方米

    • 天津津南新城+ [津南] 13500元/平方米

    • 亿城堂庭+ [红桥] 23000元/平方米

    帮你找房

    • 不限
      • 和平
      • 河东
      • 河西
      • 南开
      • 河北
      • 红桥
      • 东丽
      • 西青
      • 津南
      • 北辰
      • 滨海新区
      • 武清
      • 宝坻
      • 蓟州
      • 宁河
      • 静海
      • 其他
    • 不限
      • 80万以下
      • 80-100万
      • 100-150万
      • 150-200万
      • 200-300万
      • 300-500万
      • 500万以上
    业主论坛 更多>>
    楼盘问答 更多>>
    相关知识
    热门推荐
    关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
    Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
    Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
    违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com