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宝坻变宝地——京津冀协同发展下崛起的价值洼地论坛文字实录

来源:房天下 2017-11-14 18:30:00

[摘要] 提到宝坻大概十年前因为京津新城而火了一把,之后就一直不温不火,直到2016年。无论是楼市市场还是土地成交,宝坻再次来到了聚光灯下,宝坻能否成为宝地?对此我们进行了一系列对于宝坻的调研。今年截止到10月

房天下新房集团天津公司总经理赵永:各位网友大家好。提到宝坻大概十年前因为京津新城而火了一把,之后就一直不温不火,直到2016年。无论是楼市市场还是土地成交,宝坻再次来到了聚光灯下,宝坻能否成为?对此我们进行了一系列对于宝坻的调研。今年,宝坻的土拍市场成交20宗,成为全天津之首。截止到10月份,宝坻商品房销售额达到96亿,相对于去年同比涨45%,成交价格大概也增长了40%。宝坻是否能真正变成,就这个话题,我们非常有幸请到宝坻三个大盘的开发老总和天津自媒体运营人,一起来进行探讨。首先介绍一下在场嘉宾:

阳光城集团天津区域公司营销总监 李艳涛
实地集团策划总监 孙建勇
鸿坤集团天津公司营销总监 吴艳
天津地产自媒体 冷眼观楼运营人 姜昊

聊宝坻之前,先请我们波波总给大家讲一讲宝坻市场现状,和房天下之前联合四大开发商一起做的当地市场调研,以及区域航拍视频。

房天下新房集团天津公司主编杨波:今天在座老总比我们更了解宝坻,我们是从媒体和市场第三方的角度,来看宝坻市场是什么样子。这里分享一下大概数字和实地看到的情况,各位老总比我们了解更多,我们看到的是一些表象,但是调查的一些结果还是很有趣的。

今年截止到10月份宝坻市场成交情况,基本上都是上涨的,整个销售面积同比涨了3.6%,但是整个销售金额涨的非常高,达到45.2%,这个已经是涨将近五成的样子。

销售均价这一块基本涨了四成,现在整个销售均价达到10164元/㎡,已经过万了。库存比去年有所增长,出清周期是增长了接近40%,量价齐升,整个库存也在增加,活跃度比之前提高了很多。

这张图是近几年的对比,从2011年到2017年的整个房价走势。2016年开始进入快速增长通道,房价达到8000多,今年已经过万了,整个成交均价达到10164元。

2012年一直到2015年,整个宝坻商品房销售面积变化并不是很大,基本上是50万方上下浮动,2016年增长迅速,达到129万方。今年前十个月就达到90万方,即使有限购政策出现,整个成交数字也是比较好看的。确实从2016年来说,宝坻楼市进入快速增长的通道,我们自己感受也很深。2008-2009年去宝坻比较多,之后有很多年就没有去过宝坻,今年开始频繁地要去宝坻看项目和参加各种活动,反映出现在大的品牌房企都开始聚焦到宝坻区域。现在宝坻主要是两个比较活跃的区域,个是城区板块包括南城和北城,第二个是京津新城板块。前几年还是京津新城活跃比较高,包括今天到场的实地和鸿坤等品牌房企都是在京津新城,恒大和其他开发商也在京津新城有布局。城区其实早年只有中交项目,现在阳光城进来了,碧桂园和星河也拿地了,品牌开发商越来越多。之前大家觉得宝坻很陌生,现在发现原来这么多一级项目和产品聚焦在此,可以看出开发商热度是非常高的,宝坻的热度是在增加。

今年带团队做了整个区域的探访,也做了置业调查的问卷,包括项目做了航拍,包括现场做了沟通和视频直播,也是把整个宝坻市场走了一遍。大家可能感受很深,他们不是经常去宝坻,真正去探盘以后,感觉宝坻市场关注度和产品丰富度是非常可观的,大家之前认知有一个偏差,感受中的宝坻和想象当中的宝坻是不一样的。

当时在宝坻项目进行了一个问卷调查,跟各个案场进行沟通,其中有一个签约的业主,是从浙江来的,我们之前没有预期到会有这么远的购房者关注宝坻。当走到最后几个项目天已经黑了,但是案场人还是很多。

还有一个数据跟大家分享一下,就是我们的调查问卷结果。当时我们调查了大家对于宝坻的主要印象,大家选项还是远离市区和配套不是特别完善。不过,大概有接近六成购房人非常认可宝坻未来发展潜力,半数买房人认为宝坻房价处在比较合理和可接受的阶段。这是大家对于宝坻市场状况的判断和预期。有个数据也是很值得关注的:67%的买房人认为京津冀一体化是需要更多兑现的。京津冀一体化带来高铁的规划,还有商业升级和老城改造,购房人认为京津冀一体化对于宝坻利好是很多的,但是也认为这种利好目前需要更多的兑现。

目前宝坻买房人有四成是投资的,现在大家对于宝坻的认知,包括宝坻客群的构成有一些值得探讨的地方,一会老总们可以分享一下。三条高铁规划的落定确实也是给宝坻市场打开了阶段,大家普遍是这样的认知。

老城改造,今年宝坻宅基地出让很多,数量是天津的,其中还迁地块居多。未来整个宝坻城区改造的潜力是非常大的,未来将建成改善房建面230万方,老城升级面积大概在130万方。可以看出,宝坻老城也在进入快速的升级阶段。

宝坻楼面价纪录是新城在2016年9月9日拿下的地块,当时是7483元/㎡,已经是比较高的水平了,至今仍未被打破。

宝坻自持地块是今年7月7日出现的,当时竞争已经比较激烈,最后是有51%的自持。自从有了自持的规定,目前天津市场自持比例是金地那块地,54%,也只比宝坻高一点,可见宝坻市场的热度。

我们可以看到宝坻土地市场只要不是还迁,竞争还是很激烈的。我们想通过这么一个总结,从第三方角度看一下宝坻市场的变化。论坛标题也是一个疑问,也是想讨论的观点,对于目前宝坻市场需要提升和改进的地方,需要讨论的地方很多,买房人也提出了很多期许。

我就说这么多,剩下交给各位老总。

赵永昉:宝坻去年特别火,加上今年出了20宗地,由此吸引来很多开发商。在座三位老总有共性的地方,阳光城和实地是新在天津布局,鸿坤是重新定位天津市场。先从李总开始,请三位老总给大家介绍介绍企业和项目,让天津购房者多一些了解。

阳光城集团天津区域公司营销总监 李艳涛:非常感谢房天下给这样的机会来聊一聊。说一下阳光城,大家之前可能并不是特别熟悉,跟大家打交道并不是太多,我们母公司是阳光控股,阳光控股是世界500强,不只专注于房地产领域,旗下还有教育、物业、医疗等等产业。作为这么一个强大的地产公司来讲,我们自然是有整个化的布局,对于整个华北区来看,天津市可能会成为整个华北区的主力,所以我们选择在这个时机进入天津,对这个市场抱有很大的希望。天津市所有地产商进来就要深耕的市场,所以我们的战略一定是要深耕大天津。如果说之前大家不认识阳光城,但现在大家可能已经对我们有了印象,从9月份开始,我们一个月拿了3块土地,到现在是两个多月,已经拿了四到五块。预计今年还会再有四块收入囊中,也是希望大家关注阳光城的快速发展。

再说说项目,我们项目是在老城,属于一中板块,这个地方整体还是内向型需求的市场,内部市场是非常健康的。我们这个产品本身也是改善型的,针对一百平米以上需求的客群。来了之后我们对房子进行了创新和改造,10月份开盘业绩还是比较骄人的,我们也对项目和板块非常有信心。如果宝坻有新的土地出让,不管是我们还是其他开发商,肯定还是会疯抢。

赵永昉:阳光城真的挺像阳光的,亮度和温度真的和阳光匹配,一下拿了5块地,短时间公司达到百人,发展速度非常快。

对于天津市场,鸿坤早先是作为大北京七环战略布局,但是今年天津整个鸿坤公司重新整理,把天津区域定位放在了更高的高度,请吴总讲一下。

鸿坤集团天津公司营销总监 吴艳:感谢房天下给这样的机会跟大家分享。鸿坤是200年开始,是北京一二级联动的地产商,经过十几年,作为百强之一,实际上2011年进入香河——大七环的战略中,在这样京津冀整合的大背景下,2012年底就选择性进入宝坻板块,当时还是作为储备,从去年开始我们算是在宝坻板块发力。宝坻在唐山、北京、天津三地中间腹地,我今天推荐的项目是园林小镇,是在宝坻京津新城板块。这个板块生态环境非常好,在十年前合生开发当时也是看中了生态环境,我们产品是低密度,有一部分休闲宜居的产品,一会再跟大家详细说一下。

赵永昉:感谢吴总。鸿坤是去年从去年29亿拿团泊的地,然后今年在蓟州连下六城,接着进入宝坻。同样今年来的还有一个大企业实地,一家非常有互联网思维的房企,孙总请您介绍一下。

实地集团策划总监 孙建勇:实地是2006年成立,到今天也是11年,这个企业已经进入六大城市群,一共14个重点城市。理念是智慧生长幸福,对于每一个项目在不复制情况下做自己的东西,这个跟老板的情怀是有相关性的,刚才说到互联网思维,我们旗下也是包括地产,包括影视、医疗等等一系列产业,现在在地产板块来讲,天津及华北区域也是战略重心之一。我们项目案名可以提一下,都是花的名字,花开中国。天津的项目也是一样,是华北区域一朵花,我们之后还会有很多,这个大家也是共同期待。

再说一下项目,项目本身也是在京津新城板块,是在整个大北京环城区域特别有潜力的区域。从开发商本身的 来讲,从将来老百姓的居住体验来讲都是非常好的项目,从产品本身的定位角度出发,我们基本上都是刚需性的产品,比如说高层现在是85、105㎡户型别墅是155、180㎡户型,基本上都是起步型的。价格也比较适中,高层基本上是9300元/㎡,别墅是在13000元左右。在天津整个环境下,比这个总价款还低的项目不多了。项目同时具备非常高的素质,本身开发商也是一个南方企业,现在把南方的绿化和配套观念带入到北方来,我们现在做的所有景观,真的是持巨资打造的环境,结合周边的文旅配套包括潮白河等自然景观,有很大环境优势,这是其一。

其二呢,这个项目还有个比较大的特点,就是它的五大配套,体现的是开发商的一份责任心,在区域没有太多配套情况下,让客户去体验将来生活是什么样的。这个月底、下月初就完全呈现了,包括电影院、医疗等等一系列配套,我觉得在这个区域缺的就是这些东西,对于老百姓来讲这些配套也是生活的支撑。

赵永昉:大家进津站,不约而同都选择宝坻,对于这个区域有不同的认知,姜sir的爱情之路就是在市区和宝坻之间穿梭修成正果的,请您谈一下。

姜昊:我曾经一天跑两趟京津新城,我把我老婆送回去,然后回去发现没带钥匙,结果又回去一趟,我所有违章都是在京津新城里面。宝坻是一个相对独立的市场,之前宝坻属于出京,从通州出来去东北一个大的商贸集镇。宝坻在最近几年经济,就本地产业基础来讲,其实有一些是大家不太了解的,比如说吉普服装生产厂就在宝坻。还有其他的,比如说给曲美家具代工的工厂也是在宝坻,还有全世界的做乐器生产的家族企业也是宝坻人。香河所有家具都是在宝坻生产,香河本身不生产家具。宝坻产业支撑还是比较强劲的,原来可能是以农业为主的区域,现在逐渐发展进入工业化阶段。宝坻最近这几年给我的印象,它的城区有一个更新改造,就是所谓的棚户区改造和新城改造,城市的发展我认为刚刚起步,后续空间还是非常大的。既然有很大的需求,就需要有各方面来满足这个需求,包括后续的商业一些配套建设。现在宝坻城区虽然有几个大商场,但还没有类似于综合类的商业综合体,也没有出商业类的地,就是这块后期的发展空间还是比较大的。而且从北京到滨海的第二条高铁建设,尤其是在北京城市资源疏散的过程中,北京的一些资源可能会借助这条高铁,来向宝坻进行疏散,比如轻工业服装加工业,像中关村科技园在宝坻也有一个分园。这种产业、人口的导入,估计宝坻未来几年趋势也是非常强劲的。

李艳涛:宝坻这个名字非常好,我原来刚接项目去到宝坻,了解过这个地方是因为历史上一位领导来到这个地方,对山山水水、人文都特别赞,回来说这是一个,从此取的谐音叫做宝坻。

宝坻从大的方向来看,属于分六大城市群中的华北城市群。宝坻人非常有福气,住在华北城市群最核心腹地的地方,当城市一起发展的时候,宝坻应该是受益的城市,还是比较不错的。另外从内部来讲,也是整体改造面积非常大,所以内部需求已经是能够自给自足的。另外北京的客群,据我所知,北京人比天津人更认同宝坻的价值。现在宝坻刚刚处于发展初期,每个城市发展都要经历从初期到中期,再到后面比较成熟时期这么一个阶段。,宝坻发展初期期所有规划都有,大的政治规划到小的城市规划,再到百姓的需求,可能天时地利人和都有。在现在这个起步阶段,对于我们开发商来讲,对于老百姓来讲也是一个特别好的事情,因为每一家都把自己独特的地方——产品的品质、企业经营的理念,带到宝坻来。每个公司都把自己的特质带过来,以后宝坻的房子不像现在这样这么简单直给,会有不同品质满足不同客户需求。宝坻现在有十到二十家房企,如果我有名额买房子,我看了天津外围几个区域,可能还是宝坻。

赵永昉:宝坻其实是一个价值洼地,北京人对这个地方的价值发觉更早。孙总您是地道天津人,说说您对宝坻印象的变化吧。

孙建勇:对于宝坻的印象变化挺大的,在2015年之前对于宝坻的概念是很远,因为本身我们的活动半径,我们谈论的区域和宝坻都挨不上边,但是从去年开始,包括去年我买房子也是,我会看宝坻,去看京津新城房源。包括很多产业和政策,确实给到宝坻了,不得不承认将来区域发展潜力,我是觉得不比现在武清弱。从这几个维度看这个事,包括产业和PPT提到的大学城、文旅,这些都给到宝坻了,这种后劲结合大北京的概念,优势将来会逐渐地显现出来。现在说实在的,居住区的概念,现在毕竟还是便宜,要是有名额,我也买宝坻。

赵永昉:对于一个区域价值认知,有时候会“不识庐山真面目,只缘身在此山中”,吴总是在北京,经历了北京从城区到外溢到大北京的变化,现在看宝坻像不像北京某些发展非常快的区域。

吴艳:鸿坤也是代表客户的需求,我们是因需而动,我们在2013年初开始进入宝坻,当时并没有太动,更多是想做产品标准化方面,现在鸿坤是有几个产品,宝坻项目是原乡系,此外还有理想系和都市系。我们定位大北京第二圈层,当时圈层就是北三县,但是通过对比发现,去年整个第二圈层市场去化量的几何倍的增长,一直持续到今年,说明什么呢,说明京津冀之间首先产业协同是交通先行,随着津唐和京津高铁设立,还有2019年落成,整个铁路的带动作用非常大,武清就是这么一个明显的区域。条京津之间高铁,带动武清产业园区开发区发展,所以武清GDP是全天津郊县的,从它的发展路径就可以看出来,在一个板块蓄势待发的时候,交通是最给力的助力点。宝坻从去年开始火起来,会发现大量北京客户,不管是投资还是一些休闲度假需求都有关注宝坻,这都是因为交通规划。中关村科技园带动了宝坻物联网发展,包括华北轻纺城马上过来(应该是已经剪彩了),也是疏解一些北京非首都功能。首先宝坻适合居住,北京产业疏解人也要疏解,肯定找土地面积储备量够的,然后生态环境好的区域,宝坻是仅有的选择之一,河北生态环境跟天津不在一个层面上,包括配套、政府的能力也不在一个标段上。

今年年初的时候,京津两地都有限购政策,以往销售非常好,客群主要90%以上市场北京的外溢客户。宝坻城区板块还不太一样,因为还有土生土长的地缘客群,他们是到了一定的阶段,有换居住空间的需求。京津新城一直是养老、偏文旅的板块,今年限购以后我们还担心90%的客户都没了,但其实没有出现这种情况,因为天津也到了一个城市往外扩的阶段,相当于三五年前的北京,我们会发现新的二三季度成交继续往上攀升,价格也在小幅上扬,有大量的武清和北辰客群前来。大家都知道北辰峰的时候楼面价两万多,也可以预见未来是什么样。京津新城房价不到万元,而且都是低密度的产品,还配备有自己的生态养生基地。本身我们就是做复合型的地产,因为本来鸿坤是创新型城市运营商,不再是简单住宅开发,而是把地产金融、文理、医疗都整合到地产里面,是期望能够提供房子以外更多生活方式的供应。所以随着品牌开发商的进驻,大家会发现带来的产业也是迭代的,也是有升级的,来满足不同客户的需求,现在整个宝坻的客群,包括整个板块定位和之前还是有很显著的变化。

赵永昉:宝坻的位置开车一个半,在北京和唐山之间,随着京津高铁和津唐交通打通,整个区域也是盘活了,在京津冀一体化中,李总,您觉得宝坻会扮演什么样的角色呢?

李艳涛:宝坻是一个刚刚起步的阶段,整个京津冀一体化背景下如果说角色,概括一下,个是见证者,第二个是受益者。因为从房地产整个发展周期来看,基本上十年一个大周期,两到三年一个小周期,无论北京也好,天津也好,都是由内向外发展。对于京津冀一体化,可能宝坻本地人并不觉得有翻天覆地的变化,但我们作为旁观者和局外人、非宝坻本地人来看,对于区域未来发展还是期许非常大的,希望也是非常大的。宝坻大家都在看着,如果从多维度去看,会发现个是受益者,然后大家会关注到,如果画一个三角,宝坻在三角中心位置,会是整个大城市群在大经济背景下发展的见证者。

赵永昉:孙总觉得宝坻在以后京津冀的定位,会承担什么样的责任和机会?

孙建勇:京津冀一体化,将近四千万的人口,宝坻这个区域是一个通廊和纽带的环节,有人口和产业的导入性,有人就有需求,加上本身交通体系、产业体系的搭建,我觉得无形中把宝坻推到新的历史舞台,包括战略的地位也会随着高涨,给了很多产业,给了很多政策,下一步逐渐落地了,后期区域就不是我们提到2015年之前的模样。

赵永昉:其实宝坻有点像之前的武清。说到京津冀一体化,吴总特别有发言权,经历了北京市场从成熟,到现在的面对各种产业的转型机遇和挑战,再到天津宝坻这块,您觉得未来宝坻在一体化当中会不会有更多的空间,同时担负更多的责任?

吴艳:宝坻的地理位置决定了不得不担负更多的责任,京唐和京滨城际,是从北京副中心、未来的核心区通州出发,高铁过来只有20,离北京差不多80公里,离天津80公里,包括到唐山也是差不多的距离,宝坻是三地三角的核心区,通过高铁的顺达,城市之间的连接会非常便捷。

点随着北京人口疏解强烈的要求,各个区位都要背这个指标,对于北京来说外溢到哪里呢?河北离北京非常近,但是城市面貌、产业结构、整体规划和天津有差距,宝坻虽然是天津的郊区,但是毕竟是直辖市的区,城市的量级是不一样的。还有教育配套的转移,就是无论北漂还是北京工作的外地人,终究离不开孩子教育,在北京如果不能够完成高考这一条路,就必须把孩子疏解出来。我有些单位同事主动放弃北京社保,来满足最后天津购房资格的落成,所以现在越来越多的北京工作者自己主动来转移到天津,进行相应的工作和居住。

第二点我刚才说了还是生态环境,潮白河1500米宽度的湖面就在宝坻,包括青龙湾,本身十年前京津新城起步段位就很高,当时花了巨资盖了凯越酒店,起步的时候是作为一个纯休闲第二居所。但是随着铁路的通达性和产业转移,完全具备了向1.5居转变的条件,宝坻整个新城板块就是真正的居所。所以我觉得宝坻无论从地理位置,还是从包括国家给予的政策,包括自身的生态环境,都肯定要担负者非常重要的、关键的角色。

赵永昉:市场对于区域价值反应是最明显的,包括鸿坤、中交、碧桂园、冠城都来到了宝坻,对于区域进行重新认知的定位。天津人眼中觉得宝坻这个地方有点远,但是随着区域产品越来越多,在刚需、投资选择上,这个区域开始进入选项当中。姜老师昨天在北京进行了一场直播,据说特别热烈,好多北京人对天津关注度非常高,他们有哪些心理变化?

姜昊:昨天直播是面对C端回答问题的直播。主办方没有预计到会效果这么好,就是完全超出原来设想要达到的数字,同时在线是30多万人,人次是430多万,这说明很多的人群在关注天津买房的问题。他们问的问题里面还不仅仅说有多少钱在天津哪个位置买,问的都是非常直接的问题,比如“我将来可能三年小孩在天津落户,我是选老的二手房,还是新区选新房”。还有很多天津人在北京工作回天津买房,这是相当大的一部分客群,一问有资格没有,很多人说我资格就在天津,因为天津落户难度比较低,有一些企业把员工落户落在天津,人口再导出北京工作。咨询的人八成以上都是要落户口,小孩就是要上学,反而投资潜力怎么样,相对来说不是那么特别关心,不会像去北三县,或者去固安、郊区等地买房担心 。

赵永昉:问一下姜sir,在宝坻置业对您吸引力是什么?

姜昊:我老婆在那有宿舍,我不会在那买……宝坻区域是属于区域性市场,尤其十九大以后,咱们的社会矛盾已经变成了,从原来生产力发展不平衡,满足不了人们日常需求的矛盾,上升为发展不平衡、不充分的矛盾,也就是说从原来短缺矛盾,上升到更高层次的矛盾。像宝坻也面临区域的消费升级问题,虽然可能本地人对于很多事情还没有认识到,但那是因为之前是没有见过(适合的升级产品)。我老婆很多同事也都是宝坻人,家里收入条件也不错,她们财务总监家里很多辆车,按理说是有购房需求和能力的,但是买房在宝坻买没有可挑的,原来宝坻房子基本上都那样,像北京和天津市区流行的概念,人车分流、儿童活动区,或者绿化、园林景观、科技住宅在宝坻看都没看过。他们不可能放弃宝坻生活圈子在市区买房,这就是区域未来的发展的方向。我感觉不仅仅是宝坻,包括武清也会面临这个需求。你的产品够好,一下子就把区域其他产品秒杀掉了,在区域里面自然会形成梯度,因为社会的财富积累到一定程度不可能大家都停留在低水平,现在大家没有认识到,其实并不是说不需要,而是因为没见过所以不了解。

像孙总他们实地的别墅,我当时曾说别墅产品一定是卖的的,他们肯定需要找别墅,但是宝坻(别的项目)找不到。像洋房也好,宝坻城区的高层也好,如果产品品质更高一点,一定会找到匹配的客户,市场就是这种结构,所以对于这种区域市场,应该从更高的视角来看待。

还有关于京津新城我也是在思考,说实话比较困难的,虽然做了十年,但很多东西没有积淀下来,比如说温泉优势。日本有很多的温泉,日本有很多的民宿家庭旅馆,一个小家庭就是一个温泉小酒店,但是你看像宝坻只有一个温泉酒店,其实也是比较老的,而且感觉没有特色,去那相当于刘老根洗一个大澡。这种差异化的东西,虽然做了十几年,但是并没有充分挖掘出来,没有形成一个名片,我认为这方面其实还是需要很多工作去做的。当然这是一个更高层次的问题,是一个需要开发商和政府级别的城市运营者考虑的问题。

赵永昉:宝坻的价值并不是被低估,而是没有一个认知,宝坻区域土地空间特别大,天津市区区域成熟以后,人口一定是要外溢,会有更多人口涌入宝坻。很认同刚才姜sir说的,宝坻区域市场没有被启蒙过,没有建造过特别好的项目,这是一个挑战,但同时也是机遇,在宝坻做项目不管是从产品设计,包括人居的理念,可能都需要重新书写篇章。特别想跟三位老总聊聊,在宝坻做项目,产品定位上面怎么去规划?

李艳涛:宝坻比较大,说定位要看以客户为导向,还要看土地在什么样的位置,但是从大的方向来讲,是宝坻人对于好房子、好生活的需求是非常大的,我们也在跟客户聊他们想象中的家,想象中的房子,想做这样的调查,看每一个宝坻人内心深处对于住房的需求。

另外不说其他板块,宝坻北城投资客并不是特别多,其实衍生到另外一个话题,即对于宝坻市场怎么看。对于市场的因素就是需求,我们成交客群中投资的非常少,还是以自住为主,所以纵使有很多的调控政策,但都是针对投资投机的,自住的需求一直会有,所以定位来看还是有需求。别的区域,比如京津新城,定位一定是大的环境上的改善,以及产品上的升级,但对于宝坻老城区,本身还是配套需求导向,对于一中板块是教育,对于其他板块可能是乡镇对于老城的改造、医疗需求,所以定位衍生出来就是客户需求,要研究每一个土地周边的属性再来做定位。

吴艳:鸿坤现在落地的是原乡,原乡定位适合环京。本身整个宝坻的人口集中密度都在宝坻城区,京津新城是有大量的土地资源,实际上没有人口没有产业,的时候就是承接休闲度假,随着高铁通达现在是微度假。以前有点类似于北戴河,到了一定的季节,可能几周去一次,但是随着交通方便通达,未来每周都可以做微度假。从政府层面上来说,应该牵动着开发商(去做相关规划落实),就是要用规划来吸引资金过来,通过政府进行相应的文旅板块打造,京津新城景观资源有,是可以做出来文旅的集群来的。以往都是愿意做大做豪,但是否适用有待商榷。现在随着经济水平提高了,中产阶层人群基数在增加,其实大家做微度假的需求。刚刚看了一个信息,宝坻出了梦东方宝坻国际旅游度假区,就在京津新城,规划也做完了,但是目前还没有进入真正客户视角和宣传阶段。它就是真正要把这种水资源温泉资源做成主题公园集群,就像当年华侨城欢乐谷一样,其实先要把整个文旅配套做出来,然后依据配套发展住宅板块。京津新城是需要这样的,我相信有需求就会有供应出来,随着北京、天津、唐山三地的交往,不管是工作上的交往,度假型的交往,还是人口的互动性流动性,自然会需求这样的生态板块,其他地方已经有这样的模板,就是成熟的小镇模式,,我个人觉得可以参照龙湖古北水镇做起来,周边的地产慢慢开始逐渐以小变大。

京津新城就是三百平米的大别墅,这种经济型的别墅,就是微度假模式,我们又创造了叠拼的产品,是110平米的上叠、中叠、下叠,每个板块承载客户需求不太一样,那个(老城区)就是真正老城变新城,大绿化、楼间距的科技住宅能够组织进去,我们这个板块承载的是要整合各个地产项目,就是能在整合情况下尽量提供房子以外的生活方式。我们去整合一些旅游的采摘产业,就是那种原乡模式,来吸引更多的客户。

孙建勇:我觉得说两点,一个是宝坻本身的定位和项目,每天上班走京蓟高速,我眼看到就是中国温泉之乡,但其实没做出来,大伙对于宝坻温泉在哪只知道一个京津新城,要做出来需要一个集群,包括整个片区标签贴的更实,让更多的人知道,我也相信更多的开发商会进来,然后发挥各自优势,把所有的区域优势不断挖掘出来。

我们项目定位就是环京津,全龄配套智能生态艺术城。环京津就是地理属性,全龄配套就是五大配套,即月底开放的生活馆,从刚出生的小孩到耄耋老人,涵盖一系列关怀的五大配套。

鸿坤在所有项目都有五大配套,五大配套升级版就是将来图腾生活馆,这是实地的特点,智能生态。我觉得这个也是项目呈现给宝坻人民一份大礼,在鸿坤的观念住宅就该是如此,是必须标配的东西。

起始进来的项目都是有自己的特点,为宝坻区域增加了很多亮色,原先京津新城建筑和配套都比较陈旧,现在进来的开发商打造的理念和配套,也是对区域不断的升级,不断的迭代,来满足将来客户的各种需求。整个配套和附加值的资源优势都在整合打造,这个确实是可以期待的一抹亮色。

赵永昉:姜sir除了冷眼观楼运营者还有很多身份,对于产品和运营姜sir也看了很多盘去了很多地方,对于宝坻理想人居,您从产品还是人居提一点建议。

姜昊:刚才说的差不多了,主城区还是以居住型功能为主,我感觉像一些市区现在用的比较多的产品设计手法,随便在宝坻弄一下就够他们开眼的,我老婆他们同事看完了以后就特别感慨。其实宝坻还是很多东西(可以改进),包括社区入口打造,包括园林景观,进来的公司都是集团化,从设计部那边,稍微加一点东西就能够。现在实地做的还是挺有特色,鸿坤做的也可以借鉴。

像其他区域,我感觉还是政府规划思路问题,因为我特别清楚祥瑞大街之间规划特别好高骛远,什么IBM金融的,还有什么首钢宝泉小镇,然后还有国家农业开发银行,就是想做成金融什么的东西,但是这么多年来一直没做起来,我那时候还写过一篇稿子。本身能够开发的比较原生态的资源,一些休闲的东西并没有充分的被挖掘出来,我感觉这是的失败。需求并不少,凯悦酒店一到节假日订不上房,大家周末长距离去不了,开车一两千公里可能去不了,我开车五六十公里度假待两天都有这个需求。其他板块,包括社会山温泉需求量也是非常大的,但是怎么样做成特色,然后做出自己的主打优势,确实是需要一个从更高层面的规划角度来把整个片区进行梳理。这方面合生做的相当不到位,我了解一些内幕,珠江工业园当时还谈过通用汽车配件生产,最后很多东西都没有谈成。

赵永昉:区域发展也是渐进的,每个区域也不太一样,是跟市场互动,也是教学相长的过程。宝坻现在是一个比较好的时机,遇到一个比较好的项目,赶上一个比较合适的购房者,我觉得是一种庆幸。以前宝坻区没有好项目,大家对于购房审美和选择,其实还是属于居住最初级的需求,这样也逼着我们很多项目在转型和做更多整合,三家企业首站选择宝坻,包括医疗、文理、金融、互联网结合,包括各种孵化项目相同,也是市场慢慢往前走的表现,同时也抛出另外一个话题,在市场之下这种大企业生存之道是什么,除了建筑之外我们是不是给人居生活更多的关注?

李艳涛:这就涉及到阳光城的文化,阳光城就是简单透明、结果导向、合作共赢。这个合作共赢并不是上下角度单纯去讲盈利,我们也要做品质的房子,我们在打造人居住宅。所以举一个例子,我们阳光控股旗下是中国大气治理非常牛的企业,我们旗下有教育和公益,企业文化还是偏向于跟大众契合,做更多百姓需求的房子。我们拿了其中另外一块地,这个项目也是渐渐走入大众视野,现在很少有企业真正了解客户的需求,我们在拿底之前做研究,拿地之后我们深度访谈北辰区包括郊区的客户,我们一对一坐下来谈,包括北辰这个项目我们也会把科技住宅方向去打造,把真正阳光城产品理念引进过来。我们只要一点点财力,引进一些品质上的东西,对于目前近郊或者远郊居民来讲,对于他们生活品质就是一大提升,我们也是想把阳光带进天津。

吴艳:鸿坤理念是善,善待自己的土地,善待自己的客户,开发理念是让人们住得开心,让城市充满活力。让人们开心就是建筑的质量和规划符合需求,让城市充满活力就是几大板块的融合,我们现在收购国外诺玛小镇,我们希望把文旅资源和金融板块注入住宅,形成一个共享的生态圈。不光是为了客户也是为了自身的发展,所以我想这就是希望能够给更多客户提供更好的产品,也是有更多的整合在里面。

原乡所有理想城系列产品都是关注儿童友好,这个也是客户的需求,因为真正一个家的构成,还是以孩子为主导大的方向,那个品牌更多是关注儿童友好的特长,所以里面在园区设计、景观上,整个道路规划上都是用孩子视角进行产品规划。原乡更多是低密度的配套,容积率低,通过我们的景观园林,整个俯瞰绿化率是非常高的,也希望提供真正让客户静下心来,享受到配套生活低密度的整合文化和社区理念。

孙建勇:我们这边的理念智慧成长幸福,其实比较简单,本身也是比较多元化的,旗下的科技公司,包括物业、建筑等等,是整个一个产业集群,互联网思维也是打造智慧人居和住宅。

我们也是非常讲究品质的,这种输出从老板本身初衷之所在打造产品,也是希望能够有一个引领人们居住观念,给老百姓提供未来的生活。很多都是一种尝试,我觉得还是把更多的国外一些先进居住理念引入到土壤上来,宝坻本身也是种子地,是挺接地气,很多种子的观念,也是能够有不一样的东西,然后把自然生长的状态呈现给居住者。

赵永昉:最后每个人对宝坻 市场说一句话吧。

姜昊:我想说给管理者或者说城市规划者,我希望大家深入学习十九大精神,深入学习习总讲话,确实习总总结新矛盾的提炼是非常高瞻远瞩,确实非常符合实际,咱们所有的矛盾都是这样跟它相关的。我们做宝坻城市规划,我希望切忌好高骛远,一定要找到自己每一个人一样,你擅长是做什么,你的资源是什么,你现在的优势做,抓住自己的优势无限放大,这样你自然就会在竞争当中立于不败之地。这里从更高维度替开发商说几句话,争取改变开发商不能改变的东西,这是非常重要。千万不要说一些目标特别远大,最后实现不了的事情。

李艳涛:姜总的头提的特别好,其实我要说的是两类人群,我们这些社会工作者,政府的规划出来了,我们有责任有义务说出去,老百姓不知道,所以我们要多说多做,把所有的杂质抛开了。第二是要说给购房者,我们本身也是购房者,对于今年所有调控特别好,现在是每个地方因地制宜,老百姓会认为政府出手会打压房价,我要跟老百姓说,并不是说打压房价,而是一个合理性的生长。只看两点,点有没有城市规划,第二有没有更多的开发商关注,只要两点,这个地方城市发展不能说爆发增长,但至少是合理健康增长,这个地方就可看可买。

吴艳:李总把目光通过众多开发商拿地又聚焦了一下,十九大说房子是用来住的,不是用来炒的。剥离整个投资属性,宝坻房子不到万元的价格,是北京、天津消费者可以多关注一下,在这样一个板块和价格之内,宝坻是不二之选了。

孙建勇:今天主题是宝坻变,现在这片已经跟之前状况不一样了,京津两地甚至想置业的客户们,如果买房宝坻,我也在实地等你。

赵永昉:一个好的企业不仅仅是提供一个经得起时间验证的产品,也会给区域带来价值的挖掘,更重要的是带动追随的人,跟随的人一起发现美好,以及发现自身的美好,这是企业自身的价值,宝坻人民也谢谢你。

这期论坛结束,谢谢大家!

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